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판례 해설
아파트 주택관리업자 선정에 관한 입찰에서 낙찰자로 선정된 관리업체가 실제로 주택관리업자로서의 정당한 지위를 얻기 위해서는 단순히 일정 수 이상의 주민동의를 받았다는 사실만으로는 부족하다. 주택관리업자로의 지위는 입주자대표회의의 선정에 따라서 결정되는 것이 아니라, 입주자대표회의와 정식으로 계약을 체결해야 한다.
입찰에서 최저가 또는 최고가로 선정되었더라고 하더라도 해당 관리업체가 계약을 체결하지 못한 경우, 주택관리업자로서의 지위를 인정받지 못할 뿐만 아니라 특별한 사정이 없는 한 손해배상조차 청구할 수 없다.
그러므로 입찰에서 선정되었다고 해도 실제 관리계약을 체결하고 업무를 수행하는 것이 중요하며, 계약 체결 이전에는 관리업자로서의 지위나 계약 의무를 가질 수 없기 때문에 계약을 체결할 때까지 긴장의 끈을 놓으면 안 될 것이다.
법원판단
원심판결 이유에 의하면 원심은 제1심판결을 인용하여, 이 사건 아파트 입주자 또는 사용자(이하 ‘입주자 등’이라고 한다)의 10분의 1 이상이 제안하고 입주자 등의 과반수가 서면동의하는 방법으로 원고를 이 사건 아파트에 대한 주택관리업자(이하 ‘관리업자’라고 한다)로 다시 선정하였다고 하더라도, 입주자대표회의인 피고가 그 직후 원고를 관리업자로 선정한 결의를 무효로 함과 아울러 독립당사자참가인(이하 ‘참가인’이라고 한다)을 관리업자로 제안한다는 내용으로 입주자 등의 의사를 물은 결과 입주자 등 과반수가 서면동의한 이상, 입주자 등은 원고를 관리업자로 선정한 기존의 결의를 철회하고 참가인을 새로운 관리업자로 다시 선정한 것이고, 피고가 2005. 5. 18. 참가인과 이 사건 아파트에 대한 위·수탁관리계약(이하 ‘관리계약’이라고 한다)을 체결하였고, 참가인은 2005. 6. 초경 원고로부터 아파트 관리업무를 인계받은 다음 그 무렵부터 이 사건 아파트를 관리해 오고 있으므로 이 사건 아파트의 적법한 관리업자는 참가인이라고 할 것이어서, 원고가 이 사건 아파트의 관리업자로서의 지위에 있다는 원고 주장은 이유 없고, 또한 피고가 원고에 대하여 원고와 사이의 관리계약을 체결할 의무를 부담하고 있음을 전제로 한 원고의 손해배상청구도 이유 없다고 판단하였다.
이 사건 기록에 의하면, 이 사건 아파트 입주자 등이 주택법 시행령 제52조 제1항, 제4항 본문에 따라 특정 업체를 관리업자로 적법하게 선정한 경우 관리규약 제53조 제2항에 따라 피고의 회장이 그와 같이 선정된 관리업자와 사이에 관리계약을 체결하도록 되어 있는 것은 사실이나, 이는 관리규약에 따라 피고 회장이 이 사건 아파트 입주자 등 또는 피고에 대하여 그러한 체결의무를 부담하는 것에 불과한 것일 뿐이므로, 입주자 등에 의하여 원고가 적법하게 관리업자로 선정되었다는 것만으로 바로 원고가 이 사건 아파트에 대한 관리업자로서의 지위를 갖게 된다거나 피고가 원고에 대하여 관리계약을 체결할 의무를 부담하게 되는 것은 아니다.
위와 같은 법리에 따라 이 사건을 보면, 원고와 피고 사이의 종전 관리계약은 기간만료로 이미 종료되었고, 그 후 피고가 원고와 사이에 새로운 관리계약을 체결하거나 체결하기로 약정한 적이 없으며, 오히려 피고가 참가인과 사이에 새로운 관리계약을 체결하였으므로, 원고가 피고에 대하여 이 사건 아파트에 대한 관리업자로서의 지위에 있음을 확인을 구하는 청구는 이유 없고, 또한 피고가 원고와 사이에 관리계약을 다시 체결하지 않은 것이 불법행위에 해당됨을 전제로 하여 피고에게 손해배상을 구할 수도 없다고 할 것이다.
아파트 주택관리업자 선정에 관한 입찰에서 낙찰자로 선정된 관리업체가 실제로 주택관리업자로서의 정당한 지위를 얻기 위해서는 단순히 일정 수 이상의 주민동의를 받았다는 사실만으로는 부족하다. 주택관리업자로의 지위는 입주자대표회의의 선정에 따라서 결정되는 것이 아니라, 입주자대표회의와 정식으로 계약을 체결해야 한다.
입찰에서 최저가 또는 최고가로 선정되었더라고 하더라도 해당 관리업체가 계약을 체결하지 못한 경우, 주택관리업자로서의 지위를 인정받지 못할 뿐만 아니라 특별한 사정이 없는 한 손해배상조차 청구할 수 없다.
그러므로 입찰에서 선정되었다고 해도 실제 관리계약을 체결하고 업무를 수행하는 것이 중요하며, 계약 체결 이전에는 관리업자로서의 지위나 계약 의무를 가질 수 없기 때문에 계약을 체결할 때까지 긴장의 끈을 놓으면 안 될 것이다.
법원판단
원심판결 이유에 의하면 원심은 제1심판결을 인용하여, 이 사건 아파트 입주자 또는 사용자(이하 ‘입주자 등’이라고 한다)의 10분의 1 이상이 제안하고 입주자 등의 과반수가 서면동의하는 방법으로 원고를 이 사건 아파트에 대한 주택관리업자(이하 ‘관리업자’라고 한다)로 다시 선정하였다고 하더라도, 입주자대표회의인 피고가 그 직후 원고를 관리업자로 선정한 결의를 무효로 함과 아울러 독립당사자참가인(이하 ‘참가인’이라고 한다)을 관리업자로 제안한다는 내용으로 입주자 등의 의사를 물은 결과 입주자 등 과반수가 서면동의한 이상, 입주자 등은 원고를 관리업자로 선정한 기존의 결의를 철회하고 참가인을 새로운 관리업자로 다시 선정한 것이고, 피고가 2005. 5. 18. 참가인과 이 사건 아파트에 대한 위·수탁관리계약(이하 ‘관리계약’이라고 한다)을 체결하였고, 참가인은 2005. 6. 초경 원고로부터 아파트 관리업무를 인계받은 다음 그 무렵부터 이 사건 아파트를 관리해 오고 있으므로 이 사건 아파트의 적법한 관리업자는 참가인이라고 할 것이어서, 원고가 이 사건 아파트의 관리업자로서의 지위에 있다는 원고 주장은 이유 없고, 또한 피고가 원고에 대하여 원고와 사이의 관리계약을 체결할 의무를 부담하고 있음을 전제로 한 원고의 손해배상청구도 이유 없다고 판단하였다.
이 사건 기록에 의하면, 이 사건 아파트 입주자 등이 주택법 시행령 제52조 제1항, 제4항 본문에 따라 특정 업체를 관리업자로 적법하게 선정한 경우 관리규약 제53조 제2항에 따라 피고의 회장이 그와 같이 선정된 관리업자와 사이에 관리계약을 체결하도록 되어 있는 것은 사실이나, 이는 관리규약에 따라 피고 회장이 이 사건 아파트 입주자 등 또는 피고에 대하여 그러한 체결의무를 부담하는 것에 불과한 것일 뿐이므로, 입주자 등에 의하여 원고가 적법하게 관리업자로 선정되었다는 것만으로 바로 원고가 이 사건 아파트에 대한 관리업자로서의 지위를 갖게 된다거나 피고가 원고에 대하여 관리계약을 체결할 의무를 부담하게 되는 것은 아니다.
위와 같은 법리에 따라 이 사건을 보면, 원고와 피고 사이의 종전 관리계약은 기간만료로 이미 종료되었고, 그 후 피고가 원고와 사이에 새로운 관리계약을 체결하거나 체결하기로 약정한 적이 없으며, 오히려 피고가 참가인과 사이에 새로운 관리계약을 체결하였으므로, 원고가 피고에 대하여 이 사건 아파트에 대한 관리업자로서의 지위에 있음을 확인을 구하는 청구는 이유 없고, 또한 피고가 원고와 사이에 관리계약을 다시 체결하지 않은 것이 불법행위에 해당됨을 전제로 하여 피고에게 손해배상을 구할 수도 없다고 할 것이다.
